Информация

Воскресенье, 11 июня 2017 19:09

Реновация. Сеньор Помидор

Реновация «хрущевок»: очередная история про синьора Помидора и дядюшку Тыкву

Если мэрия решила «облагодетельствовать» жителей пятиэтажки, не попадающей под критерии ветхого жилья и построить на ее месте другое здание взамен, существует механизм, прописанный в Гражданском кодексе. Он называется договором купли-продажи

Наше государство «радует» нас тем, что любой гражданин может быть обманут, обворован и лишен собственности. И закон о реновации затрагивает уже невероятное число людей. Поэтому крик «Караул!» стал особенно слышен. Сразу скажу, что дом, где я прописан, попал в списки под реновацию.

Я родился в Москве и живу в ней вот уже пятый десяток лет. У нашей семьи старые московские корни. В свое время квартира моих родителей была в доме на Волхонке — напротив Храма Христа Спасителя. Сейчас в этом доме расположена галерея Глазунова. Однако большую часть своего детства и юности я провел в Кунцево. И вот этот дом, где проходило мое детство, попадает под снос, что вызывает у меня несказанное удивление.

Район свой я знаю очень хорошо. В юные годы мы с моими приятелями облазили каждый закоулок. Дом наш хоть и пятиэтажный, но кирпичный и вполне добротный. Да, квартиры там малогабаритные, но неплохие. А вот напротив — на улице Кубинка, и рядом — на улице Верейская — достаточно домов пресловутого барачного типа. Когда заговорили о сносе ветхого жилья, я думал, что речь пойдет именно об этих домах. И ошибся: в программу по реновации попал как раз наш дом, а большинство бараков — нет.

На самом деле ничего нового тут нет. Реновация — это подход барина к холопу с фразой: «Мне нравится твоя конура, на ее месте я построю бизнес-центр». История про синьора Помидора и дядюшку Тыкву. Точно таким же методами приводилось изъятие собственности в Сочи перед Олимпиадой. Точно так же под лозунгом нашего мэра «Не надо прикрываться бумажками о собственности» проходили ночи длинных ковшей. Все, как у немецкого пастора: вчера пришли за коммунистами, позавчера за евреями, а сегодня за мной.

Под снос идут дома, какие вздумается: 60 дней на выселение, судебной защиты фактически не предусмотрено. И все это, как ни удивительно, действительно поддерживает немалое количество людей, которые действительно живут в аварийных домах и мечтают улучшить жилищные условия. 

Воскресенье, 11 июня 2017 19:08

Реновация. Малый бизнес

Реновация пятиэтажек: с какими испытаниями столкнется малый бизнес

 

Более чем в 4,5 тыс зданий, которые московские власти запланировали к реновации, располагаются сотни объектов социального и коммерческого назначения. С чем столкнутся владельцы бизнеса?

Как утверждает Московская торгово-промышленная палата, реновация жилого фонда столицы затронет почти 1500 коммерческих помещений, находящихся в частной собственности и более 400 таких же объектов, принадлежащих муниципалитету. В расследовании РБК утверждается, что под реновацию попадут более 2500 объектов малого бизнеса. С какими проблемами столкнется бизнес при реализации программы реновации?

Гарантии прав владельцев коммерческой недвижимости и «забытые» арендаторы.

Правовые гарантии предпринимателей в ходе сноса строений закреплены в Законе города Москвы №14 от 17.05.2017 года. Статья 8 нормативного акта гласит, что собственники нежилых помещений в домах, которые подлежат реновации, получат денежную компенсацию или оформят в собственность точно такой же объект.

Как мы можем увидеть, закон говорит только о владельцах недвижимости. Однако он  совершенно не упоминает об арендаторах, снимающих коммерческие помещения в подобных домах. По-видимому,  им придется опять обращаться в администрацию с целью получения другого нежилого объекта в пользование. Для мелкого бизнеса это, конечно, большая проблема. И не факт, что все предприниматели, арендовавшие помещения, смогут восстановить свое дело после реновации.

Поездка в Данию – лучшему дизайнеру

Микрорайон Бейлмермеер: как обновляют жилье в Европе

Механизм реализации права при получении денежного возмещения.

Статья 8 вышеназванного закона также указывает, что размер, порядок и условия компенсации определяются в соответствии с законодательством об оценочной деятельности. Иными словами, речь идет о законе № 135-ФЗ.

Честно говоря, данный нормативный акт вообще не содержит порядка и условий возмещения убытков при реновации. Он лишь говорит о том, что объект подлежит обязательной оценке при национализации, изъятии для государственных и муниципальных нужд, контроля налогообложения и так далее.

В 1998 году, когда принимался данный закон, понятие «реновации» в России отсутствовало. Однако для бизнеса это неважно. По своей сути рассматриваемый процесс является тем же изъятием имущества для муниципальных или государственных нужд с предварительной оценкой недвижимости в соответствии с законом № 135-ФЗ.

В этом случае муниципальный орган заказывает у оценщика заключение о стоимости помещения. Если предложенная цена устроит собственника, он получает рыночную компенсацию за изымаемый объект. При несогласии с размером выплаты дело передается на рассмотрение в суд, который определяет стоимость недвижимости на основании судебной оценочной экспертизы.

Я рекомендую заранее подготовиться к процессу. Следует, например, собрать все документы, свидетельствующие о затратах, которые понес собственник в ходе эксплуатации или ремонта объекта, чтобы они были учтены при расчете размера возмещения. Если не оформлены какие-то документы, например отсутствует кадастровый паспорт или свидетельство о государственной регистрации права, иные правоустанавливающие документы, то заранее их следует привести в законный порядок. Кроме того, не лишним будет найти оценщика и обратиться к адвокату для ведения дела в суде.

Реализация права при получении равноценного помещения.

Гораздо более сложной представляется ситуация, когда владелец захочет получить не деньги, а равноценное помещение. Здесь механизм реализации не отработан и представляется довольно туманным.

Начну с того, что в настоящее время в Госдуме только разрабатывается Федеральный закон о реновации. Он предусматривает, что московские власти смогут предложить обладателю коммерческого объекта, расположенного в пределах МКД, такое же помещение в Москве. При этом его площадь не может быть меньше размера освобождаемого объекта.

В связи с этим возникает вопрос: а возможно ли вообще предоставить равноценное в коммерческом отношении помещение? Допустим, магазин находился в хрущевке. Она  располагалась в шаговой доступности от станции метро. Власти же предлагают недвижимость пусть и в том же районе и такой же площадью, но на границе города и вдалеке от остановки общественного транспорта. Естественно, собственник вряд ли согласится на такой «обмен». В этом случае ему придется судиться с муниципалитетом. И здесь, кстати, возникает еще одна интересная дилемма: а в каком порядке станут рассматриваться такие дела? По  КАС РФ (Кодекс административного судопроизводства) или АПК РФ (Арбитражный процессуальный кодекс)? 

С одной стороны, решение о реновации возникает из правоотношений, не основанных на равенстве, автономии воли или имущественной самостоятельности участников. Субъект РФ реализует свои публично- властные полномочия, исходя из федерального и московского законов. Собственник же находится в подчиненном положении. Следовательно, материалы должны рассматриваться по КАС РФ. С другой стороны, тот же ВС РФ пояснил, что дела, связанные с предпринимательской и другой экономической деятельностью и вытекающие из споров с государственными и муниципальными органами, рассматриваются только по правилам АПК РФ.

Ответы на эти вопросы должен дать законодатель или Верховный суд.

Проблемы арендаторов.

Но самые больше трудности ждут арендаторов. Как я уже сказал выше, закон о них вообще не упоминает. Конечно, у некоторых бизнесменов к моменту сноса домов истекут сроки действия договоров, и они в любом случае будут искать другие помещения. А вот с остальными арендаторами власть просто-напросто досрочно расторгнет соглашения в порядке ГК РФ. Следовательно, им также придется подыскивать новые площади. И чем раньше, тем лучше. Вопросы о возможности компенсации для таких арендаторов в виде денежных выплат или предоставления новых объектов остаются открытыми и неурегулированными. Об этом с горечью говорят все представители московского бизнес-сообщества.

Судебная практика по программам реновации.

Закон города Москвы о реновации вступил в силу менее 15 дней назад, а федеральный закон был принят только в первом чтении. Поэтому судебной практики по  данным вопросам пока нет. За две недели она просто не успела сложиться.

Впрочем, мало кто знает, что это уже вторая программа по сносу или реконструкции старых зданий в столице. Первая была принята Правительством Москвы в 2005 году. Правда, тогда она называлась Программой реновации территорий и касалась только Центрального округа.

За прошедшие 12 лет с момента принятия данной программы было всего два-три судебных спора между собственниками и арендаторами, с одной стороны, и Правительством Москвы — с другой. В основном эти тяжбы касались нарушения сроков предоставления новых помещений. Стороны как-то приходили к консенсусу и не доводили дело до суда.

Впрочем, учитывая масштабы современной реновации, можно с уверенностью предположить, что ее судебная практика будет гораздо более обширной, так как имеет серьезные пробелы в реализации механизма прав собственников и арендаторов.

 

Воскресенье, 11 июня 2017 18:20

Реновация. Застройщики

Правительство Москвы убрало с рынка огромные объемы жилья, чем нанесла ущерб москвичам и сделала неликвидными для продажи тысячи домов

Первым делом должен признаться: я живу в «сталинской» пятиэтажке в Сокольниках и пусть она не попала в опубликованный недавно список подлежащих сносу домов, я прекрасно понимаю, что в любой момент этот перечень может быть «углублен и расширен». Так что тема «реновации» мне, увы, близка. В то же время как экономисту мне интересно максимально беспристрастно разобраться в том, что несет реновация всем заинтересованным сторонам.

Начнем с бюджета города Москвы. Собственно строительный комплекс приносит бюджету Москвы порядка 5% его доходов. С учетом того, что в 2016 году доходы городской казны составили 1,852 трлн, искомые 5% в денежном выражении равны приблизительно 98 млрд. На реновацию в 2017 году, напомню, выделено 96,5 млрд рублей. Заметили, что цифры почти «бьются»?

Теперь вспомним о том, что ввод жилья в Москве в январе-марте 2017 года по отношению к аналогичному периоду прошлого года сократился на 59% (в I кв. 2016 к I кв. 2015 — на 12%). Таким образом, можно предположить что если ничего не предпринимать, катастрофическая ситуация в московском жилищном строительстве обойдется городскому бюджету примерно в 40-50 млрд рублей недополученных доходов. Экстраполируя ситуацию с падением ввода жилья в первом квартале на весь 2017 год получим, что сокращение жилищного строительства может составить почти 2 млн метров.

Как заявил в апреле советник мэра Москвы Иосиф Ресин «Объем сноса по программе реновации составит около 25 млн кв.м. При этом, необходимо, на мой взгляд, построить минимум около 60 млн кв.м нового жилья». Как мы помним, программа реновации рассчитана на 20 лет. Делим «дополнительные» 35 млн метров на 20 лет и получаем 1,75 млн кв. ежегодно. Таким образом, спад в строительстве почти преодолен, потери бюджета Москвы будут минимальны.

Воскресенье, 11 июня 2017 18:18

Закон о реновации

Закон города Москвы от 17 мая 2017 года №14 "О дополнительных гарантиях жилищных и имущественных прав физических и юридических лиц при осуществлении реновации жилищного фонда в городе Москве"

Настоящий Закон устанавливает дополнительные гарантии жилищных и имущественных прав физических и юридических лиц при осуществлении реновации жилищного фонда в городе Москве, порядок и условия обеспечения указанных гарантий.

Статья 1. Основные понятия, используемые в настоящем Законе

1. Для целей настоящего Закона используются следующие основные понятия:

1) реновация жилищного фонда в городе Москве (далее - реновация) - совокупность мероприятий, осуществляемых в целях предотвращения формирования аварийного жилищного фонда в городе Москве, обеспечения устойчивого развития жилых территорий, создания благоприятной среды жизнедеятельности, общественных пространств и благоустройства территории и предусматривающих комплексное обновление среды проживания граждан;

Оформление права на машино-место, на квартиру доверяйте только профессионалам!

Оформление права на машино-место, права на квартиру, на имущество предприятия – вот неполный перечень самых востребованных услуг, которые оказывает юридическая компания «Правовая позиция». Мы подключаемся к делу, которое требует решения в суде, и в итоге выдаем клиенту документы о его праве собственности.

Страница 2 из 3

Контакты

Тел: 8 (495) 226-56-14

8 (964) 552-95-95

E-mail: info@lp-realty.com

Время работы: 09:00 - 21:00

Адрес: Москва, пер. Малый каретный, д. 11, офис 411